随着人们居住需求的多样化，别墅市场从最初的独栋、联排、叠拼到新品种，其实也就是类别墅的新产品粉墨登场，以适用不同购房者的需求……

大大的房子，有前厅后院一直是大多数人的梦想，但凡有能力的人都希望自己能有一栋别墅，因此别墅产品在市场上长盛不衰。无论是依山傍水的山水别墅还是稳坐城中央繁华地段的类别墅，都受到购房者的追捧。虽然，近几年国家限制别墅项目批地，对别墅市场产生不少影响，传统意义上的别墅越来越少，成为真正的稀缺产品。但在高速发展的房地产市场，别墅从没有离开过我们的视线，现在市场上很多不是别墅或疑似别墅的物业形态增多，同样让业主享受到别墅的生活，这就是我们统称的“类别墅”。这类产品的开发不仅让开发商很有激情，也极受购房者看好。一方面，这类产品的单价虽因为持续上涨而日益逼近独栋，总价却仍具优势;另一方面，虽然只是类别墅产品，其产品外观却具有独栋别墅的感觉。对中产阶级来说，买别墅尚且遥远，而总价偏低的类别墅，可以很大程度上满足这类人群对于别墅生活的追求与要求。

　　随着人们居住需求的多样化，别墅市场从最初的独栋、联排、叠拼到新品种，其实也就是类别墅的新产品粉墨登场，以适用不同购房者的需求……

　　“类别墅”价格实惠，独栋享受

　　从武汉市场而言，别墅大多集中在黄陂、金银湖、汤逊湖，在笔者采盘中，只能感叹革新是核心竞争力，各种形态类别墅层出不穷，据置业顾问解释，因为国土资源部禁止别墅用地，所以独栋别墅批不下来，而我们申报的是联排别墅，其实就是小型的独栋别墅。

　　这其中最有特色的当属位于汤逊湖的一个别墅，从外形来看好似北京老胡同里的四合院，但这里不仅仅是四合院，还有六合院，四合院这类旧时建筑，讲求的是相互交汇却又互不干扰，该项目则不同，细细观察则会发现有一条走廊将院子连起来，使之形成一个互通的四合院类别墅。项目总占地面积1000余亩，其中350亩作为休闲运动公园配套用地，700余亩为别墅开发用地。目前开发尚属一期项目，面积在214—336平方米之间，均价14000元/平方米。

　　据销售人员介绍，这样的类别墅价格与市中心楼盘价格相近，因此很多有一定经济实力的购房者选择了这种住宅密度更低、私密性更高、内部结构更丰富的类别墅。到目前为止，该项目所推出的别墅已销售出70%左右，而前期的购房者大多都是二次甚至三次置业，买下这样一栋别墅旨在逢年过节休闲度假时使用，平时还是多居于市中心。因为目前市中心不少楼盘的价格都在万元左右，因此这类别墅的价格也就显得不那么贵了，项目也都是精装修的，两百万左右可以享受贵族生活，大多数人也就慢慢接受了。

　　笔者在踩盘中不禁疑惑，既然别墅已经禁止，为何如此多的类别墅层出不穷，难道都是之前拿到的地?

别墅概念模糊，造成市场上的产品参差不齐

　　别墅市场之所以如此种类多，种类乱，不仅在于批地，更在于购房者对别墅的界定，因为目前市场上对别墅并没有一个特定的统一定义，有人认为是独门独院，占地面积大的独栋别墅;也有人认为是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅，这也使开发商又空子可钻。

　　就因为这样一个模糊不清的概念给了开发商极大的想象空间，同时也为国土管理部门造成了一定的困难。从目前情况而言，先有规划，才有土地的出让，规划部门报上来的通常只有一类用地、二类用地等区别，而不会说是建别墅，还是建高层的，土地部门无从判断。等到房子开建了，监管部门又成了建设部门，如果建的是别墅，难不成你把房子给拆了?你如果真给拆了开发商也一样有招，上法院告你，为啥?因为你都说不清别墅的定义，又如何说我建的有错?

　　其实正因为有别墅这样一个禁令，开发商才敢如此胆大妄为，因为物以稀为贵，现在谁都知道不批别墅用地，现在不买以后更买不找，这样一种担心也就成就了开发商恃宠而骄的最佳武器，而正因为别墅交通不便，配套设施不齐全，很多入住率还不及10%。

　　从目前武汉市场情况来看，一种是纯粹的独栋别墅群，一种是类别墅群，剩下一种则是综合形态，既有高层或者多层，又有类别墅或者独栋别墅。单纯谈论这最后一种形态，其实就是利用别墅来拉低整个小区的容积率，因为在土地拍卖时便对整块土地的容积率有了规定，这就是开发商不得已而为之的最后一招。

　　例如：一个建筑面积25万方的小区，建了5万方的类别墅产品，那么其他建筑类型的密度就会加大，容积率提高，因为这些省出来的容积率被那些低层的类别墅所挤占。而且很多楼盘在设计中加入一些类别墅产品实际上是为了销售，用来提高项目的形象，宣传产品设计类型较为丰富，但是不利的地方就是其余建筑提高了建筑的密度，降低了这部分人群的舒适度。从销售策略上来说，这部分中的类别墅销售也是最困难的，因为它们算是开发商的“压轴戏”，价格较高，无论单价还是总价都比同一小区的普通住宅高的多，但是享受的确是同一小区内的同一公共环境，走的同一条路，看的同一片天。

　　附加值大过产品本身?

　　我们再将视线转回前面所提到的汤逊湖别墅，一个做成四合院形式的类别墅。笔者只能感叹开发商的想象力与创造力，虽然项目周边环境不错，但是将四栋房子搭建一条走道就变为了类别墅，而且还将合围的院子作为公共用地赠送，屋内的一切陈设都将作为这栋“类别墅”的附加值赠送，让人摸不着头脑，这到底是买房大赠送，还是低层当做别墅卖，往往附加值越高让人不由得心理打鼓，常言道：只有买错的没有卖错的。

其实有没有这四条走廊和别墅本身已经毫无关联，从前面种种迹象已经可以得知，开发商已经是胆大妄为，压着红先走，因为审批用地是“类别墅”，也奇偶轻而易举的绕过了国土资源部7年前对别墅用的禁令，毕竟将别墅彻头彻尾改变了，换来的是审批的顺利通过且不用支付别墅项目的额外重税。

　　禁令之下必有“勇夫”，正是这些“勇夫”赤裸裸的挑衅着政策的权威，让禁令在长达7年时间里无所适从，好似委屈的小媳妇，只是这个小媳妇不知何时才能当家做主，不过做主的前提必是先对别墅给出一个明确的界定，别让开发商再拿“类别墅”之类的新词来蒙混过关。

　　指点迷津：购买别墅需注意六大问题

　　买别墅与买普通商品住宅一样，签订的是同一个预售和销售合同、办理手续的方法和程序也一模一样。但是，别墅终究有一些特殊的地方，所以有几个方面仍然需要加以关注。

　　一、签订合同时，要控制建筑的暂测面积和实测面积的具体数据。特别是独立式别墅，在面积计算上更容易出差错，比如平台、阳台、露台、外廊、汽车房乃至前后花园面积等，而普通住宅就不存在这些问题。

　　二、别墅土地面积的分摊尤为重要。尽管与普通住宅一样，在合同中不一定把面积另外列出，但是其面积大小、具体位置、包括界面等都应当明显地在合同图例中给以标明，以便一旦发生纠纷有书面依据。

　　三、关注土地使用权。别墅一般由建筑物和土地两者组成，出售房价应当包括建筑物本身和土地两者内容，因此当开发商说“奉送花园”时不能把它当回事。因为土地使用权是不能“奉送”的，今后打官司也不算数的。

　　四、要注意别墅地块的性质。有的别墅是造在集体土地上的，买这种别墅今后是办不出产权证的，因此事先要请开发商出示土地出让证明，表明开发商确实已经获得了土地使用权。

　　五、关注别墅的重塑性。买别墅重要的是土地，因为即使建筑物被折旧和损坏，只要该土地使用权是属于你的，就可以在地块上再造房子，这种现象称为“别墅的重塑性”，关注其重塑性就能使别墅保值升值。

　　六、户型的选择：购置别墅就是想体会自己的空间，享受大自然，有隐私权……故应考虑拥有更大的花园面积，朝向尽量选择南、东、东南方向，由于别墅内部有楼梯，要留意上、下楼对小孩子的安全性，主卧间应带卫生间，厨房面积亦要大，可以拥有一小一大的饭厅。一般最大别墅的面积应到200平方米(使用面积)以上。